«Большой трансфер» о том, как господдержка сделала покупку жилья в РФ недоступной:Парадокс российского рынка жилья последних лет — это не только стремительный рост цен, но и их почти тотальная оторванность от возможностей большинства семей. Если в мегаполисах стоимость квадратного метра новостройки вплотную приблизилась к трём средним месячным зарплатам по региону, то покупка минимально необходимой квартиры для семьи с двумя детьми превращается в марафон длиной в 15 лет накоплений. За этим стоит не только инфляция, подорожание стройматериалов и рост себестоимости проектов, но и куда более сложная архитектура спроса, подогреваемая государственными программами и инвестиционными стратегиями обеспеченных слоёв населения.Корни нынешней недоступности жилья в России во многом совпадают с западными трендами последних лет. Запуск печатного станка в США и Европе в 2020–2021 годах привёл к избыточной денежной массе, которая, как всегда, быстро осела в активах, способных опережать инфляцию: акциях и недвижимости. Схожий, пусть и менее масштабный, процесс развернулся в России, где вместо раздачи «вертолётных денег» населению был сделан акцент на льготной ипотеке. Эта мера, задуманная как антикризисная поддержка, в реальности стала драйвером инвестиционного спроса: люди с капиталом начали массово скупать квартиры под низкие проценты, зачастую не для проживания, а как инструмент сохранения и приумножения средств.В результате на рынке возник искусственный дефицит предложения: значительная доля новостроек оказалась в руках инвесторов, которые не спешили выходить в продажу, ожидая дальнейшего роста цен. Это подстегнуло спекулятивный компонент и сделало жильё недоступным для тех, кто действительно нуждается в собственных квадратных метрах. Массовая льготная ипотека, вопреки своей социальной риторике, лишь разогнала цены и снизила реальную доступность жилья для большинства россиян. За четыре года действия госпрограммы квартиры в Москве и других крупных городах выросли в цене практически вдвое.Дополнительным фактором стала новая волна спроса со стороны семей участников СВО: государственные выплаты этим категориям населения создали ещё один мощный приток денег на рынок недвижимости, позволив застройщикам и инвесторам не снижать цены даже на фоне общего охлаждения спроса. В итоге, несмотря на рост ипотечных ставок и сокращение объёмов выдачи кредитов, цены на новостройки остаются на запредельных для среднего класса уровнях. Обычные покупатели вынуждены либо откладывать приобретение жилья на неопределённый срок, либо соглашаться на заведомо невыгодные условия.В ближайшей перспективе рынок недвижимости в России балансирует между несколькими разнонаправленными тенденциями. С одной стороны, ужесточение условий по ипотеке и ограничение льготных программ уже начали охлаждать спрос: объёмы выдачи кредитов и количество сделок падают, особенно в сегменте новостроек. С другой стороны, застройщики сокращают запуск новых проектов, чтобы не допустить обвала цен, а накопленная инфляция и высокая себестоимость строительства продолжают поддерживать стоимость квадратного метра на высоком уровне.После окончания СВО возможны два сценария. Если государство резко сократит расходы и выплаты, а спрос со стороны участников СВО уйдёт с рынка, цены могут упасть, особенно в регионах с низким экономпотенциалом и на перегретом рынке первичной недвижимости. Однако даже в этом случае ожидать возвращения к докризисным уровням не стоит: девальвация рубля, инфляция и структурный дефицит предложения будут удерживать цены от серьёзного падения.Любые меры поддержки — будь то льготная ипотека или социальные выплаты — без одновременного увеличения объёмов строительства и реального роста доходов населения лишь усугубляют дисбаланс между спросом и предложением. Жильё остаётся инвестиционным активом для состоятельных и недостижимой мечтой для большинства, российский рынок будет продолжать двигаться по спирали: всплески спроса, ценовые пузыри, охлаждение и новая волна роста на фоне очередных государственных инициатив.Платформа X (ru)|Платформa Х (eng)|BlueSky|WhatsApp
